Mục lục
1. Làm rõ vai trò Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền định đoạt và hưởng lợi từ đất đai
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bổ sung đầy đủ và hoàn chỉnh hơn. Một số nội dung cụ thể như sau:
2.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
2.3 Thành lập tổ chức phát triển quỹ đất
2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.5 Đăng ký đất đai
2.6 Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai
2.7 Quản lý tài chính về đất đai
3. Chế độ sử dụng đất
3.1 Phân loại đất
3.2 Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
3.3 Đất ở (vườn, ao).
3.4 Đất Khu công nghệ cao, Khu kinh tế (cơ chế giao lại đất).
4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
5. Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất
6. Xử lý vi phạm:
7. Bố cục của Luật Đất đai:
Những nội dung đổi mới của Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 7 chương, 146 điều, không có đoạn mở đầu như Luật Đất đai 1993. Nội dung đổi mới của Luật Đất đai (sửa đổi) được thể hiện như sau:
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước và của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện nhiệm vụ của người đại diện.
Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua việc quy định các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất
Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật Đất đai (sửa đổi) đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai.
- Nhằm bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:
+ Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận của thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới
Như vậy là phường, thị trấn, các Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị không phải lập quy hoạch sử dụng đất.
- Nhằm nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính (gọi là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết);
+ Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
- Quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba (03) năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ. Quy định như vậy để tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay.
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương, Chính phủ không quyết định giao đất:
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Luật Đất đai 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển.
Đồng thời, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy vậy, trong tình hình hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện còn rất chậm, do đó tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo đó, Chính phủ sẽ quy định theo hướng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”.
- Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
+ Khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
Trường hợp Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là cấp giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên Uỷ ban nhân dân cấp trên để giải quyết; quyết định giải quyết của chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp trên là quyết định giải quyết cuối cùng.
Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Với quy định như vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Như vậy, một mặt bảo đảm quyền của công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa tòa án nhân dân và cơ quan hành chính các cấp.
- Về giải quyết khiếu nại về đất đai:
+ Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu;
+ Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng;
+ Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân;
+ Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.
Quy định như vậy sẽ làm rõ, tách bạch giữa giải quyết khiếu nại về đất đai với giải quyết tranh chấp về đất đai.
- Quy định nguyên tắc về định giá đất, bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01/01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó.
- Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.
- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế xin - cho quyền sử dụng đất và để tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Luật Đất đai hiện hành chia đất đai thành 6 loại vừa theo mục đích sử dụng đất vừa theo địa bàn. Để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên, đồng thời để quản lý đất nông nghiệp bảo đảm an toàn lương thực quốc gia, phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định phân chia đất thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng; trong mỗi nhóm đất được phân thành nhiều loại đất cụ thể và có quy định quản lý, sử dụng theo từng loại đất đó nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nước, thuận lợi cho người sử dụng chủ động chuyển đổi cơ cấu cây trồng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
- Sửa đổi về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp:
Luật Đất đai hiện hành quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, trong thực hiện có nhiều vướng mắc. Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho.
Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích kết hợp trồng trọt, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối)
- Quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật Đất đai (sửa đổi) giao cho Chính phủ trình ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng.
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở, không phải là đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành).
Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu công nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư.
- Về Lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất: Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ động trong sử dụng đất, huy động nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.
- Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất; mở rộng đối tượng được xây dựng, kinh doanh nhà ở (kể cả tổ chức, cá nhân nước ngoài)
Luật Đất đai (sửa đổi) dành 1 chương quy định về các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo hướng cơ chế “1 cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục không kéo dài nhằm đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính theo tinh thần chỉ đạo của Chính phủ.
Để xác định rõ trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền về sử dụng đất, ngăn chặn và xử lý tình trạng cán bộ quản lý đất đai không thực hiện đúng chức trách, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) có 2 điều quy định cụ thể như sau:
- Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp:
+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương.
+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.
- Xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính.
Nhằm tránh sự trùng lặp giữa các mục, các chương, đồng thời để đáp ứng được nhu cầu hội nhập, bảo đảm bình đẳng về chế độ sử dụng đất, về thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai giữa trong nước với nước ngoài, Luật Đất đai (sửa đổi) đã có sự sắp xếp lại bố cục với 7 chương, 146 điều (không còn chương quy định riêng đối với người nước ngoài mà được bố trí chung vào các điều áp dụng cả cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước):
- Chương I: Những quy định chung, gồm 15 điều;
- Chương II: Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai, gồm 50 điều;
- Chương III: Chế độ sử dụng các loại đất, gồm 39 điều;
- Chương IV: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, gồm 17 điều;
- Chương V: Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai, gồm 10 điều;
- Chương VI: Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về đất đai, gồm 13 điều;
- Chương VII: Điều khoản thi hành, gồm 2 điều.
